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マイレージとIPOでファーストクラスな絶景探検!

証券アナリストがマイレージやIPO投資の利益を使って、お金をかけずに絶景探検します。絶景を旅した旅行記やマイレージの貯め方も紹介します。タダでファーストクラスに乗る裏ワザも公開。

【IPO】 初値予想:森トラスト・ホテルリート投資法人

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仮条件時点での勝手な初値予想です。

 

まず初値予想のやり方ですが、通常のIPOの初値予想は需給を重視して行っています。具体的には、直近のIPOの初値がどれ位で付いたのかをベースに個別の要素(市場・規模・業種など)を加味しています。

REITについては、配当金利回りをベースに初値予想をしています。具体的には、類似したREITといくつかの要素(スポンサーの格、資産の質、格付など)を中心に比較して、想定される配当金利回りを出していきます。

 

今回の森トラスト・ホテルリート投資法人については、ホテル特化型REITの2社と、同じく森トラストがスポンサーの総合型REITを比較しました。

 

REIT名 スポンサー 主要資産 分配金利回り 格付け
森トラスト・ホテルリート投資法人 森トラスト株式会社

シャングリ・ラ ホテル 東京

コートヤード・バイ・マリオット東京

ステーション コートヤード・バイ・マリオット新大阪

ステーション ホテルサンルートプラザ新宿

4.21%-4.53% なし
星野リゾート・リート投資法人 株式会社星野リゾート

ANAクラウンプラザホテル広島

ハイアットリージェンシー大阪

星のや軽井沢

ANAクラウンプラザホテル福岡

3.76% A-
ジャパン・ホテル・リート投資法人

Rockrise Sdn Bhd

(シンガポールのファンド)

ホリディイン大阪難波

ヒルトン東京ベイ

オリエンタルホテル東京ベイ

ホテル日航アリビラ

4.45% A+
森トラスト総合リート投資法人 森トラスト株式会社

東京汐留ビルディング

ONビル

紀尾井町ビル

渋谷フラッグ

3.97% AA
 *森トラスト・ホテルリート投資法人の分配金利回りは2017年8月期予想の3,010円に基づいて計算 

 

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 スポンサーについては、森トラスト、星野リゾートについては実績に問題ないと考えられます。特に星野リゾートについては、特にホテルの運営に定評があります。Rockriseについては、シンガポールのファンドということですが、詳細はよく分かりませんでした。

(評価:森トラストホテル○、星野リゾート◎、ジャパンホテル△、森トラスト総合○)

 

保有資産 

森トラストホテルの保有資産は都心部のホテルが中心で、不動産としての評価は高そうです。星野リゾート、ジャパンホテルについても相応のホテルを保有していますが、立地条件としては、森トラストホテルと比較すると落ちるように感じられます。森トラスト総合の保有資産はオフィスが中心なので直接比較できませんが、東京以外の物件もそれなりにあります。

(評価:森トラストホテル◎、星野リゾート○、ジャパンホテル○、森トラスト総合○)

 

格付け

格付けは第三者の目が入っているという意味と日銀の買い入れの対象になるという点で重要です。日銀買い入れの対象となるAA格以上を持っているのは森トラスト総合のみで、星野リゾートおよびジャパンホテルはA格の格付けを持っています。森トラストホテルは格付けは取得しない予定。

(評価:森トラストホテル△、星野リゾート○、ジャパンホテル○、森トラスト総合◎)

 

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まとめ

各項目を総合すると、ホテル特化型REITの中での位置づけは、

 

 星野リゾート > 森トラストホテル >> ジャパンホテル

 

ということでいいと思います。(評価が高いほど分配金利回りは低くて良い)

 

同じスポンサーの森トラスト総合との比較でいうと、不動産の立地条件は良いものの、オフィスビルと比較してホテルは収益のブレが大きそうなので、若干下の位置づけになるのではないかと考えます。

 

  星野リゾート > 森トラスト総合 > 森トラストホテル >> ジャパンホテル

 

これらから、森トラスト・ホテルリート投資法人の分配金利回りを4.0%-4.1%と予想し、初値としては147,000円~150,000円と予想します。

 

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