【IPO】初値予想：三菱地所物流リート投資法人（更新版：仮条件時点）

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仮条件時点の勝手な初値予想の更新版です。

まず初値予想のやり方ですが、通常のIPOの初値予想は需給を重視して行っています。具体的には、直近のIPOの初値がどれ位で付いたのかをベースに個別の要素（市場・規模・業種など）を加味しています。

REITについては、配当金利回りをベースに初値予想をしています。具体的には、類似したREITといくつかの要素（スポンサーの格、資産の質、格付など）を中心に比較して、想定される配当金利回りを出していきます。

今回の三菱地所物流リート投資法人については、物流特化型REITの3社と三菱地所と三井不動産がスポンサーの総合リート2社の合わせて5社と比較しています。

利回りデータを仮条件前時点から更新しています。

各社の概要は次の通りです。

f:id:mmmiler:20170831220459p:plain ＊三菱地所物流リート投資法人の分配金利回りは2018年2月期予想の5,373円および2018年8月期予想の5,232円（いずれも主幹事ヒアリング値）と仮条件の250,000円-260,000円に基づいて計算

スポンサー

スポンサーについては、三菱地所、三井不動産は言わずと知れた不動産の大手ですから問題ありません。あえて言うならば、丸の内を除くと、開発などは三井不動産の方が若干上かなというイメージです。三井物産も超有名企業ですが、不動産という面から考えると三菱地所や三井不動産よりは若干落ちるのではないでしょうか。プロロジスについては、米国上場で世界的には物流の大手ということのようですが、日本での知名度はまだまだといったところでしょう。

（評価：三菱地所◎、三井不動産◎、日本ロジ（三井物産）○、プロロジス○）

保有資産

物流の4社については、物件は首都圏中心であり、あまり差は見受けられません。あえて言うと、三菱地所流通リートはポートフォリオがまだ小さいこともあり、上位物件の集中度がやや高いといえます。

総合リートの2社も特に大きな差は見受けられません。

（評価：各社とも◎）

格付け

格付けは第三者の目が入っているという意味と日銀の買い入れの対象になるという点で重要です。各社とも日銀買い入れの対象となるAA格以上を持っているので、特に差はありません。なお、ジャパンリアルエステイトはJCRの格付けをとっていないので、R&Iの格付けを記載しています。JCRの格付けはR&Iの格付けよりも若干高い傾向があるので、ジャパンリアルエステイトと日本ビルファンドに差はありません。

（評価：各社とも◎）

まとめ

このように比較していくと、各リートの違いはスポンサー力の違いだけとなってしまいますが、各項目を総合すると、物流特化型REITの中での位置づけは、

　三井不動産ロジ　＝＞　三菱地所物流リート　＞　日本ロジ　＝　プロロジス

ということになります。（評価が高いほど分配金利回りは低くて良い）

ここで、三井不動産と三菱地所の違いを総合リートの評価の違いで考えると、他の要素は同等として、スポンサーの差に相当する分が利回りで約0.06％となります（三菱地所がやや評価が上）。ただし、仮条件前の時点では、三井不動産が上となっていましたので、スポンサーとしては同格ということで考えます。一方で、三菱地所物流リートはポートフォリオの分散がまだ低い点を考慮する必要もあります。

これらから、三菱地所物流リート投資法人の利回りを三井不動産ロジ＋0.05％～0.15％と考えて、三菱地所物流リート投資法人の分配金利回りを3.55%-3.65%と予想し、初値（理論値）としては290,000円～300,000円と予想します。

前回。仮条件がかなり上がるのではないかと予想しましたが、仮条件の上昇は1万円にとどまりました。需要がそれほどでもなかったのか、上昇幅を抑えたのか分かりませんが、MMMilerとしては、チャンスととらえています。

ただし、上場当初は需給要因もありますので、（初値予想と言いつつすみませんが）初値ではここまで行かず、270,000円～280,000円程度となるのが初値予想としては妥当だと考えられます。また、需給がこなれてくる、上場から1-2か月後の株価の予想として、300,000円がひとつの目処となっていくと考えます。