【IPO】 初値予想とBBスタンス：CREロジスティクスファンド投資法人

仮条件前での勝手な初値予想です。

まず初値予想のやり方ですが、通常のIPOの初値予想は需給を重視して行っています。具体的には、直近のIPOの初値がどれ位で付いたのかをベースに個別の要素（市場・規模・業種など）を加味しています。

REITについては、配当金利回りをベースに初値予想をしています。具体的には、類似したREITといくつかの要素（スポンサーの格、資産の質、格付など）を中心に比較して、想定される配当金利回りを出していきます。 

今回のCREロジスティクスファンド投資法人については、物流特化型REITの4社と比較しました。

各社の概要は次の通りです。

 ＊CREロジスティクスファンド投資法人の分配金利回りは2018年6月期予想の2,539円、2018年12月期予想の3,294円および2019年6月期予想の2,937円（いずれも主幹事ヒアリング値）と想定価格の108,000円に基づいて計算

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スポンサーについては、三菱地所、三井不動産は言わずと知れた不動産の大手ですから問題ありません。あえて言うならば、丸の内を除くと、開発などは三井不動産の方が若干上かなというイメージです。三井物産も超有名企業ですが、不動産という面から考えると三菱地所や三井不動産よりは若干落ちるのではないでしょうか。プロロジスについては、米国上場で世界的には物流の大手ということのようですが、日本での知名度はまだまだといったところでしょう。シーアールイーは1部上場の不動産会社です。歴史は浅いものの、もともと物流に特化している企業です。

（評価：三菱地所◎、三井不動産◎、日本ロジ（三井物産）○、プロロジス○、シーアールイー○~△）

保有資産 

5社ともに物件は首都圏中心であり、あまり差は見受けられません。

（評価：各社とも◎）

格付け

格付けは第三者の目が入っているという意味と日銀の買い入れの対象になるという点で重要です。CREロジスティクスファンドは格付けの取得予定はありませんが、それ以外の4社は日銀買い入れの対象となるAA格以上を持っているので、特に差はありません。

（評価：三菱地所◎、三井不動産◎、日本ロジ（三井物産）◎、プロロジス◎、シーアールイー×）

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まとめ

このように比較していくと、シーアールイーが劣る項目が多いようです。各項目を総合すると、物流特化型REITの中での位置づけは、

　三井不動産ロジ　＞　三菱地所物流リート　＞　

　　　　　　　　　プロロジス　＝　日本ロジ　＞＞　シーアールイー

というイメージで考えます。（評価が高いほど分配金利回りは低くて良い）

日本ロジの利回りが4.09％ですから、シーアールイーはそれより高い利回りが妥当となります。CREロジスティクスファンド投資法人の分配金利回りを4.5%-4.8%と予想し、初値としては121,800円～130,000円と予想します。

ただし、上場当初は需給要因もありますので、（初値予想と言いつつ申し訳ありません）初値ではここまで行かず、115,000円～120,000円程度となり、需給がこなれてくる、上場から1-2か月後に121,800円～130,000円まで届くという予想ということでよろしくお願いいたします。 

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